Vous envisagez de mettre en location un appartement ou une maison ? Ce n’est pas une activité à aborder sans un minimum de connaissances. Avant de vous lancer, suivez nos 6 conseils pour mettre en location à Brunoy dans les meilleures conditions.
1. Commencez par déterminer la durée idéale de votre location
Sachez qu’il existe deux grands types de location : vous pouvez choisir de louer un bien immobilier meublé ou nu – c’est-à-dire sans meubles. Dans la grande majorité des cas, les biens immobiliers concernés par une transaction locative sont des résidences principales nues, louées sur le long terme. Mais il existe également des formules locatives saisonnières, à court terme. A vous de choisir la meilleure option pour mettre en location à Brunoy.
Si vous envisagez de louer à long terme, mieux vaut opter pour une location nue, plutôt privilégiée par des locataires qui comptent rester le plus longtemps possible. A l’inverse, si vous préférez louer pour une durée limitée, par exemple dans l’idée de vendre peu de temps après, la location meublée est une option plus pertinente.
2. Consultez la réglementation qui vous concerne
Avant de mettre en location à Brunoy, il faut savoir que la réglementation change selon le type de location.
- Une location nue est soumise à la loi du 6 juillet 1989 qui détermine les rapports locatifs.
- Une location meublée est régie par la loi ALUR de 2014. En outre, la loi stipule la liste des équipements qu’il faut obligatoirement mettre à disposition du locataire (liste fixée par le décret du 31 juillet 2015).
Les règles à connaître pour votre location sont donc différentes en fonction du type de location choisi. Néanmoins, dans les deux cas de figure, et peu importe quel type de logement vous décidez de mettre en location à Brunoy, celui-ci doit toujours répondre aux règles essentielles de décence.
3. Choisissez le type de bail qui vous convient le plus
Le bail est le contrat locatif passé entre le propriétaire et le locataire. Il faut savoir que sa durée est articulée au type de location.
- Une location nue suppose de signer un bail de 3 ans.
- Une location meublée suppose de signer un bail d’1 an.
- Une location meublée destinée à un étudiant peut être ramenée à une durée de 9 ans (celle de l’année universitaire).
- Dans les deux cas, le bail est renouvelable par reconduction tacite, c’est-à-dire qu’il se poursuit par défaut si aucune des deux parties n’exprime son désir d’y mettre fin. Seul le bail locatif étudiant n’est pas concerné par cette règle.
- Une colocation peut faire l’objet d’un bail de 3 ans ou d’1 an fonction du type de location choisi, avec les mêmes règles de reconduction.
Et parce que mettre en location à Brunoy signifie aussi, à terme, rompre le contrat de location, il est bon de connaître les règles qui s’appliquent pour le préavis.
- Le locataire peut donner congé à n’importe quel moment, dès lors qu’il respecte un préavis. La durée de celui-ci est variable : 1 mois dans les zones tendues (notamment en région parisienne), 3 mois dans le reste du territoire. Un courrier recommandé avec AR suffit à signifier son départ. Il verse son loyer jusqu’au dernier jour, au prorata temporis.
- Le propriétaire bailleur doit attendre l’échéance du bail pour donner congé à son locataire. Ce congé ne peut être donné que dans un délai de six mois avant la fin du contrat. Et seulement dans des situations bien précises : dans le but de vendre le logement, de le louer à une personne de sa famille, ou de l’utiliser comme résidence principale. Si le locataire ne respecte pas ses obligations (impayés de loyer, troubles de voisinage…), il est possible de demander une rupture prématurée du bail.
Ce sont des choses auxquelles il faut penser avant de mettre en location à Brunoy.
4. Prenez connaissance du régime fiscal qui vous concerne
Le fait de mettre en location à Brunoy vous astreint à un régime fiscal particulier, selon le type de location choisi.
Une location meublée est considérée comme une activité commerciale : vos revenus locatifs sont donc soumis au régime d’imposition des BIC – bénéfices industriels et commerciaux. En fonction des revenus de votre activité, vous pouvez choisir d’opter pour le statut de loueur meublé non professionnel ou de loueur meublé professionnel. Avec, à chaque fois, des avantages fiscaux différents.
Dans le cadre d’une location nue, vous êtes soumis au régime d’imposition des revenus fonciers. Ces revenus sont équivalents aux loyers bruts que vous percevez durant l’année, moins les charges. Pour déclarer vos revenus fonciers, demandez à l’administration de vous fournir le formulaire correspondant.
Également, mettre en location à Brunoy vous confronte à trois régimes fiscaux différents, qui s’adaptent à vos revenus et donnent droit à des avantages fiscaux particuliers :
- Le régime BIC ou micro-foncier (à déterminer en fonction du type de logement, meublé ou nu).
- Le régime réel simplifié.
- Le régime normal.
5. Informez-vous au sujet des loyers pratiqués dans le secteur
Pour fixer le loyer de votre location, vous devez tenir compte du marché immobilier local. Observez ce qui passe à l’échelle de l’agglomération, mais aussi au niveau du quartier : quels sont les biens en location équivalents au vôtre ? Vous êtes libre de fixer le loyer comme vous l’entendez, mais si celui-ci ne correspond pas au marché, vous n’aurez pas de candidats à la location.
En ce qui concerne les modalités de règlement, elles sont à votre discrétion. Vous pouvez demander un virement ou un règlement par chèque, par exemple. Attention, car toute révision du loyer doit être prévue par une clause spécifique dans le bail, et s’appuyer sur l’indice de référence des loyers publié par l’Insee.
Détail d’importance : lorsque vous revendez un bien mis en location, vous retombez dans le régime commun. De fait, vous ne bénéficiez plus de l’exonération sur les plus-values immobilières.
6. Procédez aux vérifications d’usage avant de mettre en location à Brunoy
Avant de mettre en location à Brunoy, procédez à quelques vérifications de dernière minute : vérifiez l’état général du logement, l’état des meubles et le fonctionnement des équipements pour une location meublée. Réparez les éventuels problèmes – une fuite de robinet, un dégât des eaux… Au besoin, effectuez quelques travaux de réparation ou d’entretien. N’oubliez pas les diagnostics immobiliers obligatoires, à présenter à votre futur locataire !
Vous êtes désormais prêt à mettre en location à Brunoy ! Par acquis de conscience, n’hésitez pas à consulter les obligations du bailleur et du locataire.
