Parce que vous avez un autre projet en vue, vous envisagez de céder rapidement votre propriété ? Vous voulez peut-être transmettre votre habitation à un membre de votre entourage – pour un prix attractif ? Quelle que soit votre situation, vous avez choisi de ne pas tenir compte de l’estimation et de réaliser votre vente immobilière à Brunoy à un prix inférieur à celui du marché. Comme il s’agit de votre logement, vous avez l’impression de pouvoir agir comme bon vous semble. Or, ce n’est pas si simple, et votre démarche pourrait vous attirer quelques ennuis. Explications.
Pourquoi réaliser une vente immobilière à Brunoy en dessous de la valeur de marché ?
Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous pourriez être amené à effectuer une vente immobilière à Brunoy en dessous des prix du marché. Ce qui signifie un prix de vente en dessous de la fourchette indiquée dans l’avis de valeur remis par l’agent immobilier ou issu d’une évaluation en ligne. Regardons deux exemples concrets :
- Vous avez une propriété que vous pouvez louer dans le centre de la ville et votre enfant veut être indépendant. Vous prévoyez de lui céder à un prix équitable pour simplifier les choses.
- Bien que vous vous soyez séparé de votre conjoint, il/elle veut garder le logement. Vous acceptez de vendre vos parts à une valeur inférieure à celle du marché.
Ce sont deux raisons légitimes parmi tant d’autres. Toutefois, cela pourrait également être perçue comme une tentative de dissimulation du capital afin de réduire une imposition sur la plus-value (par exemple pour une résidence secondaire) ou des droits de succession.
Quelle que soit la situation, sachez que vous prenez des risques.
Quelles sont les conséquences d’un prix de vente sous-estimé ?
Il est courant d’entendre que le vendeur peut fixer son propre prix de vente même s’il vend sa propriété à perte. Ce n’est pas réellement vrai. Vous prenez deux risques en ce qui concerne votre vente si le prix est sous-estimé de manière flagrante.
1er risque : le droit de préemption
Une vente immobilière à Brunoy en dessous du marché peut attirer les autorités (commune, collectivité locale ou État). Celles-ci peuvent faire valoir leur droit de préemption au prix indiqué. Dans ce cas de figure, vous aurez les pieds et poings liés, car vous ne disposez d’aucun recours. Il vous sera impossible de justifier de la valeur réelle de votre propriété.
2e risque : le redressement fiscal
Le deuxième risque concerne aussi bien l’acquéreur que le vendeur. Un prix trop bas peut intriguer l’administration fiscale. Celle-ci peut y voir une fraude ou une donation déguisée.
- Le premier scénario : l’acheteur pourrait être tenu de payer des droits de mutation supplémentaires en fonction de la valeur réelle de la propriété, et non du prix annoncé. Des intérêts et des pénalités peuvent également être ajoutés.
- Le deuxième scénario : l’acheteur pourrait être soumis à des droits de succession en compensation d’un prix d’acquisition en deçà du marché. Car, l’administration fiscale considérerait cette largesse comme une donation.
- Pour les deux situations, si la propriété n’est pas une résidence principale, le fisc pourrait exiger du vendeur qu’il paie une taxe sur la différence entre la plus-value qui a été effectivement enregistrée et la plus-value théorique basée sur le « vrai » prix.
Par conséquent, il est important de définir un prix de vente cohérent avec le marché. Cependant, sachez qu’il appartient aux autorités fiscales de démontrer que le prix ne correspond pas à la réalité du marché, à l’aide de statistiques.
Pourquoi est-il crucial de fixer un juste prix lors d’une vente immobilière ?
Fixer un prix trop bas est une démarche risquée qui peut attirer l’administration fiscale ou les autorités se servant du droit de préemption.
Il est préférable d’établir un prix en phase avec le marché et d’utiliser les recommandations de l’avis de valeur remis lors de l’estimation professionnelle.
Les professionnels peuvent fournir les gammes de prix les plus pertinentes. Ceci est d’autant plus important que l’administration fiscale considère que seule l’évaluation comparative est fiable. Cela signifie que les professionnels ont accès à des chiffres que vous n’avez pas et à des données qui vont au-delà du prix du mètre carré.
