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Servitude en droit immobilier : ce qu’il faut savoir avant de vendre

Contrairement aux idées reçues, une vente immobilière n’a rien de simple. Une multitude de questions viennent à l’esprit d’un vendeur qui se lance dans la grande aventure de la transaction (voir, à ce sujet, les questions recensées auprès des vendeurs). En effet, différentes formalités administratives et légales, plus ou moins complexes, doivent être prises en compte par un propriétaire souhaitant vendre sa propriété. Aujourd’hui, nous allons prendre l’exemple des servitudes : celles-ci peuvent avoir un impact sur l’évaluation du bien, mais aussi sur la conclusion de votre vente immobilière. Si vous êtes dans ce cas de figure, découvrez ce qu’il faut savoir sur la servitude en droit immobilier.

Servitude en droit immobilier : comment la définir ?

Les articles 637 et suivants du Code civil définissent la servitude en droit immobilier. C’est une contrainte imposée au propriétaire d’un bien immobilier (fonds servant) au bénéfice du propriétaire d’un bien immobilier voisin (fonds dominant). Autrement dit, le fonds dominant pourra bénéficier d’une propriété voisine. Quant au fonds servant, il lui sera imposé une servitude au profit d’une ou plusieurs propriétés et ceux-ci aux dépens du propriétaire.

  • Les servitudes naturelles : il s’agit par exemple d’une propriété située en contrebas qui subit l’écoulement naturel des eaux de pluie d’une propriété construite en hauteur. C’est une conséquence naturelle.
  • Les servitudes légales : c’est la loi qui charge un bien immobilier à devenir un fonds servant, par exemple une servitude de vue.
  • Les servitudes conventionnelles : les deux propriétaires conviennent d’un accord pour mettre en place une servitude comme un droit de passage.

La servitude prend fin au bout de 30 ans ou lorsque l’usage n’est plus possible (destruction de la propriété). Une autre solution est que les deux propriétés ont été réunies. Il faut également noter que les propriétaires peuvent définir une autre durée lors de la signature d’une convention.

Les conséquences sur votre vente immobilière à Brunoy

La servitude en droit immobilier est attachée au bien immobilier et non au propriétaire. Ainsi, lorsque vous vendez votre logement, vous cédez cette servitude à l’acquéreur. Ce qui entraîne plusieurs conséquences.

Quel que soit le type de bien — maison, appartement, terrain, immeuble —, vous êtes soumis à l’obligation de prévenir les futurs acheteurs. Les conditions de cette servitude seront à préciser dans l’acte de vente.

Avec une servitude légale ou naturelle attachée à votre propriété, la valorisation de votre bien immobilier sera sans doute plus compliquée. En effet, cela pourra avoir un impact défavorable et faire baisser le prix de vente. C’est pour cette raison qu’il est important de faire estimer votre bien par un professionnel qui tiendra compte des éventuelles servitudes.

Plusieurs types de servitudes à prendre en compte

Outre la servitude publique qui vous oblige à laisser l’accès à un bord de mer ou un étang, voici les plus utilisées.

La servitude de passage

Si une propriété ne dispose d’aucun accès à la voie publique, une servitude de passage est mise en place sur une propriété voisine. Si vous êtes propriétaire de ce fonds servant, sachez que vous ne pouvez pas vous y opposer. En revanche, votre voisin ne possède aucun droit sur cette partie de votre terrain, mais il aura la charge de l’entretenir. Sachez également que vous pouvez demander une indemnité pour la gêne occasionnée.

La servitude de vue

Afin de préserver l’intimité des habitants, une distance minimale doit être respectée entre les ouvertures respectives de deux constructions. Les ouvertures répertoriées sont les fenêtres, portes-fenêtres, velux, balcons ou encore terrasses. La distance diffère selon que la vue soit droite (au minimum 1.90 m) ou oblique (au minimum 60 cm).

La servitude de travaux

Elle est aussi appelée « tour d’échelle ». Il s’agit d’une servitude conventionnelle qui autorise votre voisin à installer une échelle ou un échafaudage sur votre terrain pour intervenir sur son bien. Dans cette convention devront figurer le type des travaux, la durée, les horaires ainsi que la zone en question (elle ne doit pas excéder 3,5 m autour du mur touché par les travaux).

Avant de vous lancer dans votre projet de vente immobilière, demandez conseil à un professionnel pour savoir si votre bien est concerné par une servitude.

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