Est-il possible de vendre un logement en mauvais état ?

Vous êtes sur le point de vendre votre propriété. Mais, disons-le franchement, elle n’est pas dans un état parfait. Loin de là !

Dire que votre logement aurait besoin d’un sérieux coup de neuf tient de l’euphémisme. Murs fissurés, plafonds décrépis, installations datant de Mathusalem… Il y a tellement à faire que, justement, vous n’avez pas eu le courage de lancer des travaux depuis des années.

Résultat, vous avez devant vous un bien immobilier en (très) mauvais état.

Dans ces conditions, est-il possible de vendre ?

Autant vous le dire d’emblée : oui, vendre un logement avec travaux est tout à fait possible. Mais cela nécessite de mettre en place une stratégie adaptée.

Pourquoi ? Parce que les acheteurs à la recherche de biens à rénover existent bel et bien, mais ne sont pas une majorité. Ils sont aussi plus prudents que les autres, et ont souvent des attentes bien précises en matière de prix, de devis travaux et de diagnostics.

Avec cette information en tête, vous avez déjà une longueur d’avance.

Et je vais vous expliquer concrètement comment se déroule la vente d’un bien ayant besoin de gros travaux.

Vendre un logement avec travaux : deux scénarios possibles

En tant que conseillère en immobilier, je vois souvent se dérouler deux scénarios distincts :

• Le vendeur ne veut pas (ou ne peut pas) réaliser des travaux avant de vendre.
• Le vendeur choisit de faire un minimum de travaux stratégiques de manière à séduire un plus grande nombre d’acheteurs et d’éviter de devoir accepter des offres trop basses.

Votre situation s’inscrit probablement dans l’un ou l’autre de ces scénarios. Et je vous propose de creuser les deux pistes pour que vous puissiez décider, en connaissance de cause, de la meilleure approche pour vendre votre logement avec travaux.

Vendre un logement avec travaux en l’état : la nécessité d’une transparence absolue

Premièrement, vous avez la possibilité de vendre un logement avec travaux et en l’état, c’est-à-dire tel qu’il est, sans rénovation préalable.

Rien ne vous l’interdit sur le plan légal.

En revanche, vous devez vous attendre à quelques difficultés. Car, forcément, un bien nécessitant des travaux se vendra avec une décote plus ou moins importante en fonction de l’ampleur des rénovations à effectuer.

Par exemple, un mauvais DPE peut avoir un impact réel sur le prix de vente : jusqu’à 20 % de décote.

Voici quelques points clés à avoir en tête si vous envisagez de vendre un logement avec travaux :

• Vous avez une obligation d’information. À ce titre, tous les diagnostics techniques doivent être à jour (électricité, gaz, plomb, amiante, performance énergétique, etc.).
• Vous devez être totalement transparent(e) quant aux travaux à prévoir. Une bonne manière de procéder consiste à dresser une liste des actions à effectuer et à fournir des devis pointus. Si, en plus, vous mentionnez ces travaux nécessaires dans l’annonce de vente, vos acheteurs seront d’autant plus en confiance.
• Vous devez fixer un prix de vente cohérent au regard de l’état du bien : la valeur de la propriété sera forcément inférieure à celle d’un logement en parfait état.
• Vous devez viser un public particulier : des acquéreurs prêts à investir, des bricoleurs nés ou des investisseurs cherchant à réaliser une plus-value après rénovation.

Que risquez-vous en vendant un logement en l’état ? En substance :

• Des délais de vente rallongés, tout simplement parce que les « bons » acheteurs sont plus difficiles à attirer et à convaincre.
• Une négociation plus compliquée avec votre acheteur, qui exigera une remise importante afin de compenser le coût des travaux.

En somme, si vous optez pour cette voie, je vous conseille d’être ultra-clair(e) dans votre annonce, de prévoir un budget travaux estimatif, et de fixer dès le départ un prix de vente qui tient compte de cette réalité.

Effectuer quelques travaux stratégiques avant de vendre : des chances de succès plus élevées

Si vous disposez d’une marge de manœuvre en termes de budget ou de temps, une autre voie s’ouvre à vous : réaliser quelques travaux ciblés pour que votre logement gagne en attractivité.

Je vous rassure : il ne s’agit pas de tout refaire, mais d’optimiser les points qui ont le plus de chances de convaincre l’acheteur.

Voici mes recommandations pour vendre un logement avec quelques travaux ciblés :

• Priorisez les travaux les plus rentables, par exemple : un rafraîchissement des peintures, le remplacement des prises ou des interrupteurs abîmés, de menus changements pour améliorer la luminosité naturelle, etc. Ces interventions sont souvent bien vues par les acheteurs et peu coûteuses.
• Essayez de vous focaliser sur l’amélioration de la performance énergétique, car un mauvais DPE peut constituer un obstacle rédhibitoire pour certains acheteurs.
• Évitez les travaux trop personnalisés ou trop coûteux, comme des extensions du logement ou la mise en place d’une décoration ultra spécifique : ces modifications pourraient déplaire aux acheteurs.
• Conservez les devis et factures des travaux réalisés : cela vous permettra de justifier l’augmentation du prix de vente.

En suivant cette méthode, vous allez transformer votre bien « dégradé » en une propriété à fort potentiel. De quoi attirer l’attention des acheteurs, les rassurer et réduire les délais de transaction.

Vente d’un logement avec travaux : quelle voie choisir ?

Pour choisir la voie qui vous correspond, je vous invite à vous poser quelques questions :

• Quel est votre objectif avec votre transaction ? Est-ce que vous souhaitez vendre rapidement à un prix raisonnable ? Ou maximiser votre prix de vente, même si cela vous prend plus de temps ?
• Quel est votre budget ? Avez-vous la possibilité (financière) d’effectuer quelques travaux stratégiques avant de vous lancer sur le marché ?
• Avez-vous une connaissance approfondie du marché immobilier local ? L’idée est d’identifier les profils d’acheteurs et d’évaluer leur intérêt pour le type de bien que vous envisagez de vendre.
• Quelle marge de négociation êtes-vous prêt(e) à accepter si l’acheteur souhaite négocier fortement à cause des travaux à prévoir ?

Si vous le désirez, je peux examiner le cas de votre logement : état, localisation, budget travaux estimatif, stratégie de prix, etc., afin de vous aider à réaliser votre transaction dans les meilleures conditions.

Vous voulez vendre un logement avec travaux ? Parlons-nous !

Brunoy est une commune résidentielle qui baigne dans un environnement privilégié, en lisière des 3 000 hectares de la forêt de Sénart et en bordure de l’Yerres, le tout à moins de 25 km au sud-est de Paris. Avec son patrimoine architectural varié, constitué de monuments de diverses époques, cette ville de 26 000 habitants du département de l’Essonne constitue une perle rare, très demandée par les familles qui souhaitent échapper au chaos parisien sans trop s’éloigner de la capitale.