Vous êtes propriétaire du logement que vous occupez, et tout se passe pour le mieux dans le meilleur des mondes.
Mais voilà : la vie est faite d’aléas, d’événements difficiles ou pénibles qui peuvent avoir un impact sur la propriété d’un bien immobilier.
Prenez deux exemples : une procédure de divorce et une succession en indivision impliquant plusieurs héritiers. Dans ces situations bien spécifiques, vous pouvez être contraint(e) de vendre le logement concerné par le processus juridique.
Dans cet article, je vous propose de faire le point sur la question. Que prévoit la loi en cas de divorce ou de succession ? Dans quels cas peut-on contraindre un propriétaire à céder son bien ?
Divorce : votre ex-conjoint peut-il vous forcer à vendre votre logement ?
Rien n’est simple durant un divorce. Mais les choses peuvent rapidement devenir très complexes lorsqu’il y a un bien immobilier (ou plusieurs biens) en jeu.
Dans une telle situation, en effet, la question de la vente du logement servant de résidence principale peut se poser. Une fois le divorce prononcé, les ex-conjoints doivent se mettre d’accord sur ce qu’ils font du bien : si l’un d’eux souhaite le garder, il doit alors verser l’équivalent de la moitié de la valeur à son ex-partenaire.
Pour bien comprendre comment ça marche, il faut distinguer le mode de détention du bien durant le mariage.
De fait, il peut s’agir :
- D’un bien propre, s’il était la propriété d’un conjoint avant le mariage ou s’il a été acquis par le biais d’une donation, d’un legs ou d’une succession, y compris durant les années du mariage (Code civil, art. 1405).
- D’un bien commun s’il a été acquis par les conjoints pendant le mariage, hors legs, donation ou succession (Code civil, art. 1401). Dans ce cas de figure, il appartient à égalité aux deux époux, indépendamment de la part investie par chacun.
Comment vendre un logement dans ces deux cas de figure ?
Vendre un bien détenu en propre
Dans le cas d’un bien propre, le propriétaire est libre de ses mouvements. Il peut choisir de vendre le logement, sans devoir obtenir l’accord de l’ex-conjoint, ou décider de le conserver pour y habiter ou le mettre en location.
Toutefois, il y a deux exceptions à prendre en compte :
- Si le logement constitue la résidence principale de la famille, il est alors protégé par le Code civil : sa vente ne peut avoir lieu qu’avec l’accord des deux parties.
- Si le mariage a été célébré sous le régime de la communauté universelle et que le bien immobilier concerné a été qualifié de bien commun, le consentement mutuel devient indispensable.
Vendre un bien détenu en commun
Dans le cas d’un bien commun, le patrimoine est liquidé lors du divorce.
Plusieurs possibilités :
- Les ex-conjoints décident de vendre le logement et de se partager le fruit de la cession (pas de taxation de la plus-value pour une résidence principale).
- Un ex-conjoint choisit de vendre sa part à l’autre.
- Ils restent tous deux propriétaires du logement et rédigent une convention d’indivision.
Pour autant, il est possible de forcer la vente du bien en commun dans deux cas :
- Si les intérêts de famille jouent en faveur d’une vente, par exemple s’il existe des dettes importantes que la cession du bien permettra de résorber.
- Si un ex-conjoint n’est pas en mesure d’exprimer sa volonté, par exemple en cas d’altération de ses capacités mentales.
Succession : quelles obligations pour les héritiers ?
La succession est une autre procédure complexe. À cette occasion, la question de vendre le logement peut également se poser.
Ici, tout dépend du nombre d’héritiers.
- Un seul héritier : rien ne s’oppose à sa décision de vendre ou pas le logement. La seule obligation concerne la réalisation d’une estimation par un professionnel, en particulier par un notaire.
- Plusieurs héritiers : la propriété est en indivision successorale. Pour vendre le logement, chaque héritier doit donner son accord.
Comme vous pouvez le constater, l’existence de plusieurs héritiers complique la donne. Pour autant, il est possible d’imposer la vente : l’héritier qui détient au moins la moitié du bien présente sa décision au notaire, qui informe les autres parties. En cas de désaccord, il revient au tribunal de grande instance de trancher : celui-ci peut imposer aux héritiers de vendre le logement.
Quelle que soit votre situation – divorce ou succession –, n’hésitez pas à demander conseil à l’équipe de l’Agence de la Gare à Brunoy : nous saurons répondre à toutes vos questions avant de vendre votre logement.
Brunoy est une commune résidentielle qui baigne dans un environnement privilégié, en lisière des 3 000 hectares de la forêt de Sénart et en bordure de l’Yerres, le tout à moins de 25 km au sud-est de Paris. Avec son patrimoine architectural varié, constitué de monuments de diverses époques, cette ville de 26 000 habitants du département de l’Essonne constitue une perle rare, très demandée par les familles qui souhaitent échapper au chaos parisien sans trop s’éloigner de la capitale.
