C’est décidé : vous allez vendre votre maison ou votre appartement à Brunoy.
Votre projet est sur les rails. Vous avez d’ores et déjà contacté un professionnel de la transaction.
Bref, vous êtes paré(e) à vous lancer.
Mais… vous n’avez rien oublié ? Un petit détail administratif qui pourrait tout changer à votre cession ?
En effet, le droit de préemption urbain est susceptible de surgir de nulle part pour bousculer votre projet. Cela n’arrive que dans de rares cas (il faut le préciser), mais tout de même : mieux vaut savoir à quoi vous attendre, juste au cas où.
Dans cet article, je vous propose donc d’explorer le droit de préemption et son fonctionnement.
Le droit de préemption urbain, c’est quoi ?
Mettons-nous en situation.
Vous trouvez un acheteur, signez un compromis, communiquez tous les documents indispensables.
Tout semble rouler comme sur des roulettes.
Mais voilà que la mairie s’interpose. « Pas si vite ! En vertu du droit de préemption urbain, la municipalité se porte acquéreur du bien ! »
Que se passe-t-il exactement ?
La Ville exerce son droit de préemption, tout simplement. Un dispositif juridique qui permet à la collectivité d’être prioritaire pour l’acquisition d’un bien immobilier, dans le cadre d’un projet d’intérêt public.
Le but ? Transformer la propriété pour en faire un logement social, pour la remplacer par des infrastructures ou des équipements, ou pour l’intégrer à un projet de réaménagement urbain.
Cela ressemble fort à une expropriation ?
Pas vraiment. Car la Ville ne peut préempter le bien que dans une seule condition : si vous acceptez de vendre de votre plein gré.
Néanmoins, votre transaction peut prendre un tournant inattendu. Avec, au bout du compte, un prix plus bas qu’espéré.
Pourquoi la mairie voudrait-elle préempter votre bien ?
D’accord, mais pourquoi en arriver là ?
Le droit de préemption urbain est un levier actionné par les collectivités et les établissements publics pour aménager leur territoire.
Concrètement, la mairie peut préempter un bien pour :
- Développer ou améliorer les infrastructures (routes, transports, écoles, etc.).
- Favoriser la mixité sociale avec la construction de logements sociaux.
- Protéger des espaces verts et éviter une urbanisation incontrôlée.
- Maintenir des commerces de proximité ou des activités artisanales menacées.
Dans tous ces cas de figure, la municipalité peut voir votre propriété comme une opportunité stratégique. L’occasion de réaliser un projet d’intérêt public.
Votre bien immobilier est-il concerné ?
Si vous prévoyez de vendre un bien à Brunoy, il est naturel de vouloir vous assurer qu’aucun droit exogène ne pèse sur votre propriété.
Alors, comment faire ? Comment savoir si un droit de préemption urbain s’applique à votre logement ?
C’est simple : il suffit de faire un petit tour en mairie, et plus précisément au service de l’urbanisme. Vous remplissez un document de demande, ce qui vous permet de consulter le Plan local d’urbanisme (PLU), ou d’obtenir une réponse dans les jours qui suivent.
Et le tour est joué.
Une alternative consiste à attendre que votre notaire s’en charge lors de son intervention dans votre transaction. Il arrivera un moment où cet officier public devra vérifier qu’aucun droit de préemption ne pèse sur votre bien.
Voyons comment le notaire va procéder dans les faits.
Dès que vous avez trouvé un acheteur et signé un compromis de vente :
- Votre notaire envoie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie.
- La commune dispose de 2 mois pour décider si elle préempte ou non.
- Si elle refuse ou ne répond pas dans ce délai, vous poursuivez la vente normalement.
- Si elle accepte, elle peut proposer un prix différent du vôtre… À vous de voir si vous acceptez ou si vous saisissez le juge de l’expropriation pour négocier.
Que faire si la mairie propose un prix inférieur à vos attentes ?
Cette possibilité existe et peut s’avérer frustrante.
Ici, 3 options s’offrent à vous :
- Accepter l’offre et vendre à la commune, au prix proposé.
- Refuser et saisir le juge de l’expropriation, qui fixera un prix définitif en tenant compte de plusieurs facteurs.
- Retirer votre bien de la vente et attendre un moment plus favorable, comme le permet la législation.
D’ailleurs, il est temps de mentionner que les mairies ne sont pas les seules à pouvoir exercer un droit de préemption. Cette possibilité est donnée aussi aux sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) qui achètent des biens ruraux ou agricoles pour les revendre à différents acteurs publics ou à des personnes privées dont les projets répondent à ses objectifs.
Les collectivités ne donnent pas de chiffres, mais les Safer sont plus transparentes. À titre d’exemple, en 2023, celles-ci ont exercé 3 750 préemptions, ce qui représente 1 % des 393 800 informations de vente reçues des notaires. Dans 49 % des cas, la préemption à donné lieu à une acquisition. Dans 51 % des cas, les propriétaires ont préféré retirer leur bien de la vente.
Droit de préemption et locataire : un cas particulier
Au-delà du droit de préemption urbain, il y a un cas particulier que j’aimerais vous présenter.
Il concerne le droit de préemption du locataire.
Le fonctionnement en est simple : si vous envisagez de vendre un logement en location, l’occupant est en droit de le préempter. Il peut acquérir le bien en priorité, au prix souhaité par le propriétaire.
En pratique, vous devez donc lui proposer officiellement de se positionner pour acquérir le bien, par courrier recommandé avec accusé de réception, en même temps que vous lui transmettez son congé pour vente. Le locataire dispose de 2 mois pour prendre une décision.
C’est seulement s’il abandonne ce droit que vous pouvez officiellement mettre le logement sur le marché.
Mon conseil : anticipez pour vendre en toute sérénité !
Le droit de préemption urbain vous semble complexe ?
Il est vrai que ce n’est pas un outil juridique très simple d’accès. Néanmoins, à condition de bien vous y prendre, il ne devrait pas freiner votre vente.
Mon conseil ? Renseignez-vous en amont et échangez avec votre conseiller immobilier. Je suis là pour vous guider et vous éviter de nombreux désagréments.
En bonus, quelques astuces pour anticiper les mauvaises surprises :
- Consultez le Plan local d’urbanisme de votre commune pour vérifier si votre bien est dans une zone de préemption.
- Parlez-en au plus vite avec votre conseiller immobilier et/ou avec votre notaire pour bien prévoir les démarches à effectuer.
- Si votre logement est en cours de location, informez votre locataire dans les délais imposés (6 mois avant l’échéance du bail).
Prêt(e) à vendre en toute tranquillité ?
Faites-moi signe !
| Brunoy est une commune résidentielle qui baigne dans un environnement privilégié, en lisière des 3 000 hectares de la forêt de Sénart et en bordure de l’Yerres, le tout à moins de 25 km au sud-est de Paris. Avec son patrimoine architectural varié, constitué de monuments de diverses époques, cette ville de 26 000 habitants du département de l’Essonne constitue une perle rare, très demandée par les familles qui souhaitent échapper au chaos parisien sans trop s’éloigner de la capitale. |
