Vous avez investi dans l’immobilier locatif il y a quelques années dans l’idée de vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts grâce au dispositif Pinel.
Voilà une stratégie intelligente, que beaucoup d’investisseurs ont choisie pour sécuriser leur avenir.
Mais voilà : aujourd’hui, vous envisagez de tourner la page et de revendre ce bien Pinel acquis à Brunoy. Peut-être que vos projets ont évolué, que vous avez besoin de liquidités, ou que l’idée d’optimiser votre portefeuille vous trotte dans la tête.
Une question revient souvent à ce stade : à quel moment peut-on revendre un bien acquis en Pinel sans perdre les avantages fiscaux obtenus ?
C’est une excellente question. Et je vous propose qu’on y réponde ensemble.
Le Pinel, c’est quoi exactement ? (Petit rappel)
Avant d’aller plus loin, retrouvons un peu de contexte. Si vous avez investi en Pinel, vous savez sûrement que ce dispositif de défiscalisation a été mis en place pour encourager l’investissement locatif dans les zones où la demande est forte — les fameuses « zones tendues ». En échange, l’État accorde une réduction d’impôt, à condition de respecter certains engagements.
Quels engagements ? Voici les principaux :
- Vous devez acheter un bien neuf ou rénové dans une zone éligible.
- Le logement doit être loué dans l’année qui suit la remise des clés (ou l’achèvement des travaux).
- Il faut respecter des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.
- Vous devez vous engager à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans.
Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée d’engagement, mais aussi selon les années. Si l’acquisition a été réalisée en 2024, par exemple, les taux étaient les suivants :
- 9 % du montant de l’achat pour une durée de location de 6 ans.
- 12 % pour 9 ans.
- 14 % pour 12 ans.
(Source : economie.gouv.fr)
Cette réduction est répartie sur l’ensemble de la période. Par exemple, pour un bien à 200 000 €, un engagement de 6 ans vous fait gagner 18 000 € au total, soit 3 000 € de réduction chaque année.
Oui… sauf si vous revendez trop tôt !
Revendre un bien Pinel : c’est possible, mais pas n’importe quand !
Venons-en à la question principale : quand revendre un bien Pinel sans perdre l’avantage fiscal ?
La règle de base est claire : vous devez attendre la fin de la période d’engagement. Si vous avez choisi de louer pendant 6 ans, vous ne pouvez pas revendre avant. Sinon, vous serez dans l’obligation de rembourser l’intégralité des réductions d’impôt déjà perçues.
Et croyez-moi, la facture peut être salée. Reprenons notre exemple de tout à l’heure : vous avez obtenu 3 000 € de réduction par an pendant 5 ans. Si vous revendez un an trop tôt, vous devrez rendre 15 000 € au fisc. Ce n’est pas anecdotique, surtout si la revente était censée vous apporter une bouffée d’air sur le plan financier…
En revanche, si vous arrivez à la fin de la période d’engagement (6, 9 ou 12 ans) ou si vous ne renouvelez pas la durée initiale, vous êtes libre de faire ce que vous souhaitez. Vous pouvez revendre le logement, louer à quelqu’un d’autre, occuper le bien vous-même, ou le transmettre à vos héritiers. Bref, vous reprenez la main.
Mais attention : un autre point peut bloquer la revente.
Si vous avez déclaré un déficit foncier (c’est-à-dire que vos charges étaient supérieures à vos loyers, et que vous avez déduit ce déficit de vos revenus), alors vous devez attendre 3 ans après cette déclaration pour pouvoir vendre.
Et oui, défiscalisation et fiscalité sont intimement liées. Et le fisc ne vous laisse pas cumuler tous les avantages sans conditions !
Y a-t-il des exceptions ? Oui, mais elles sont rares !
Il existe tout de même des situations où l’on peut revendre un bien Pinel sans perdre l’avantage fiscal, même si la période d’engagement n’est pas terminée. On parle ici de cas de force majeure. Les seuls cas reconnus par la loi sont :
- Le décès du propriétaire.
- Une situation d’invalidité lourde (de 2e ou 3e catégorie).
- La perte d’emploi du propriétaire à la suite d’un licenciement.
Dans ces cas-là, l’administration fiscale fait preuve de souplesse et vous permet (ou permet à vos héritiers) de revendre le bien Pinel sans sanction.
Mais attention : un divorce, aussi compliqué soit-il, ne fait pas partie des exceptions. Vous devrez vous organiser avec votre ex-conjoint pour continuer la location ou négocier la sortie de l’engagement ensemble.
Et la plus-value dans tout ça ?
Dernier point important à garder en tête : la taxation sur la plus-value réalisée lors de la revente.
Parce que oui, même si vous respectez la durée d’engagement Pinel, vous n’échapperez pas forcément à l’impôt lors de la revente !
En résumé :
- Vous êtes exonéré(e) totalement d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention.
- Idem pour les prélèvements sociaux après 30 ans.
Mais avant ces échéances, vous paierez en fonction du nombre d’années de détention du bien, avec des abattements progressifs à partir de la 6e année. En clair : plus vous attendez, plus vous réduisez la note fiscale.
Alors, quand et comment revendre un bien Pinel ?
Je le dis souvent à mes clients vendeurs : la meilleure décision, c’est celle qui tient compte de l’ensemble de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation personnelle.
Peut-être que vous êtes à deux doigts de terminer votre engagement Pinel, auquel cas il serait dommage de perdre le bénéfice fiscal en revendant quelques mois trop tôt. Ou peut-être que vos contraintes personnelles justifient une sortie rapide, même avec un impact fiscal.
Dans tous les cas, vous ne devriez pas prendre cette décision seul(e). Le marché immobilier a changé, les lois aussi, et chaque cas mérite une analyse personnalisée.
Vous détenez un bien Pinel à Brunoy et vous envisagez de le revendre ? Contactez-moi : ensemble, nous prendrons le temps de regarder votre situation, vos options, et de construire une stratégie qui vous ressemble. Que ce soit pour vendre vite ou pour attendre le bon moment, je suis là pour vous accompagner.
Brunoy est une commune résidentielle qui baigne dans un environnement privilégié, en lisière des 3 000 hectares de la forêt de Sénart et en bordure de l’Yerres, le tout à moins de 25 km au sud-est de Paris. Avec son patrimoine architectural varié, constitué de monuments de diverses époques, cette ville de 26 000 habitants du département de l’Essonne constitue une perle rare, très demandée par les familles qui souhaitent échapper au chaos parisien sans trop s’éloigner de la capitale.
