Lorsqu’un propriétaire me contacte pour vendre son bien, l’un des premières questions que je lui pose est la suivante :
Avez-vous vérifié la validité de vos diagnostics techniques ?
Généralement, mon interrogation est accueillie avec surprise. Pourquoi faudrait-il s’inquiéter des diagnostics si tôt dans le processus ?
Et pourtant, par expérience, je sais que le risque est grand de perdre un temps précieux à faire le point sur ces documents une fois la vente lancée pour de bon.
Parce que certains diagnostics immobiliers pour vendre ont une durée de vie très courte… et que l’on s’en rend compte souvent trop tard. Ce qui suppose de retarder la transaction, le temps de tout remettre à jour.
Si vous envisagez de vendre un logement à Brunoy, je vous invite à prendre quelques minutes pour faire le point : lesquels de vos diagnostics techniques sont périmés et demandent à être refaits ?
Les diagnostics immobiliers pour vendre : des obligations à ne pas négliger
Dans toute vente immobilière, la loi impose au vendeur de fournir un dossier de diagnostics techniques (DDT) à son acheteur.
Ce dossier regroupe plusieurs documents visant à informer l’acheteur sur l’état du bien. Il ne s’agit pas d’un simple formalisme : ces diagnostics immobiliers vous protègent aussi en cas de litige, puisque vous aurez rempli votre devoir d’information.
Mais attention : pour être recevables, ces diagnostics doivent impérativement être en cours de validité au moment de la signature de l’acte authentique.
De fait, un document périmé perd toute valeur juridique. Et s’il s’avère qu’une anomalie aurait dû être signalée, vous pourriez être tenu responsable pour vice caché ou dol (une forme de tromperie).
Il est donc crucial de faire les vérifications nécessaires avant de lancer la vente. Et le plus tôt possible !
Quels sont les diagnostics obligatoires et combien de temps sont-ils valables ?
En fonction de la nature de votre bien immobilier, de sa localisation, de sa date de construction et de l’âge de ses installations, certains diagnostics immobiliers pour vendre peuvent être obligatoires ou facultatifs.
Voici ceux que je contrôle systématiquement avec mes clients avant toute mise en vente :
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est certainement le mieux connu des particuliers. Il est valable 10 ans, sauf s’il a été réalisé avant le 1er juillet 2021, date d’entrée en vigueur d’une nouvelle version de ce document : dans ce cas, la durée est raccourcie à proportion de la date d’émission. Par ailleurs, si vous avez fait des travaux d’isolation ou de chauffage, je vous recommande vivement de le refaire pour bénéficier d’un meilleur classement.
- L’ERP (état des risques et pollutions) informe l’acheteur quant aux risques naturels et technologiques qui pèsent sur le secteur où est situé le logement. Ce diagnostic est très particulier parce qu’il a une validité de 6 mois seulement : il doit donc être refait à chaque transaction. (La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de l’éditer soi-même.)
- Les diagnostics amiante et plomb ne sont à réaliser que dans les logements construits avant une certaine date : juillet 1997 pour l’amiante et 1949 pour le plomb. S’ils sont négatifs, ils n’ont pas besoin d’être renouvelés. En revanche, un diagnostic amiante positif doit être mis à jour tous les 3 ans, et un diagnostic plomb positif chaque année.
- Les diagnostics gaz et électricité sont exigés pour les installations ayant plus de 15 ans. Leur validité est de 3 ans.
- Le mesurage loi Carrez s’applique seulement aux lots de copropriété. Ce diagnostic, une fois réalisé, a une validité illimitée, sauf si vous avez réalisé des travaux modifiant la surface du bien. (Jetez un œil à cet article sur la surface du logement pour aller plus loin.)
- Le diagnostic termites (et/ou mérules) concerne exclusivement les zones à risque d’infestation signalées par arrêté préfectoral. Il a une validité de 6 mois.
Que faire si certains diagnostics sont périmés ?
Vous avez des diagnostics périmés ?
(C’est forcément le cas, ne serait-ce que l’ERP qui doit avoir moins de 6 mois au moment de la signature du compromis de vente…)
Pas de panique !
Ce qu’il faut, c’est agir dans les meilleurs délais, pour éviter que cela ne retarde votre projet de vente.
En pratique, je commence toujours par réaliser un état des lieux complet avec mes clients. Ensemble, nous reprenons chaque diagnostic pour vérifier la date d’émission, et ainsi évaluer sa validité.
Ensuite, si nécessaire, je mets mon vendeur en relation avec un diagnostiqueur certifié, réactif et sérieux. Il délivre de nouveaux documents aussi vite que possible.
Un conseil : n’attendez pas la promesse de vente pour vous occuper de vos diagnostics immobiliers pour vendre !
Si vous avez un acheteur intéressé et qu’il faut refaire plusieurs diagnostics en urgence, cela peut grandement allonger vos délais de vente… mais aussi engendrer une certaine méfiance, car ces documents auraient dû être établis bien en amont. Votre acheteur aura toute raison de se demander pourquoi cela n’a pas été fait plus tôt.
Les risques en cas de non-conformité des diagnostics techniques
Autant le dire franchement : des diagnostics invalides peuvent avoir des conséquences lourdes.
D’abord, le notaire peut refuser de signer l’acte définitif tant que tous les documents ne sont pas en règle. De quoi bloquer votre vente indéfiniment.
Ensuite, et surtout, si un défaut non signalé apparaît après la vente (par exemple une installation électrique vétuste ou un risque d’exposition au plomb), l’acheteur pourrait se retourner contre vous. Il invoquerait un vice caché, voire un dol s’il estime que vous avez volontairement omis de lui partager l’information. Avec des conséquences sérieuses : annulation de la vente, réduction du prix, voire versement de dommages et intérêts.
Personnellement, je préfère prévenir que guérir. Mon rôle, en tant que professionnel, est aussi de vous protéger juridiquement en m’assurant que votre dossier de vente est solide, complet et conforme.
En choisissant de travailler avec moi, vous n’aurez pas à gérer tout cela seul(e). Je prends en charge l’ensemble des vérifications, je vous explique chaque étape, et je vous guide afin d’actualiser les documents périmés.
Grâce à mon réseau de partenaires, je peux organiser rapidement la réalisation des diagnostics nécessaires à votre vente immobilière.
Alors, on y va ?
Brunoy est une commune résidentielle qui baigne dans un environnement privilégié, en lisière des 3 000 hectares de la forêt de Sénart et en bordure de l’Yerres, le tout à moins de 25 km au sud-est de Paris. Avec son patrimoine architectural varié, constitué de monuments de diverses époques, cette ville de 26 000 habitants du département de l’Essonne constitue une perle rare, très demandée par les familles qui souhaitent échapper au chaos parisien sans trop s’éloigner de la capitale.
